WEG-Verwaltung
Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die von der WEG gemeinschaftlich genutzt werden und nicht im Sonder- oder Wohnungseigentum stehen.
Bei der WEG-Verwaltung ist der Verwalter nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz notwendiges Organ der WEG, der diese nach außen hin vertritt. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in § 27 des Gesetzes definiert. Darin ist der Verwalter verpflichtet, getroffene Beschlüsse sowie die Hausordnung umzusetzen, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu managen und das Vermögen einschließlich aller Rücklagen und Zahlungen zu verwalten.
Miethausverwaltung
Verwaltung von Räumen oder Gebäuden, die zu Wohnzwecken an Dritte vermietet werden. Der Verwalter ist dabei Stellvertreter des Eigentümers und koordiniert das Verhältnis zwischen Mieter und Eigentümer. Je nach Vertragsgestaltung und Umfang kann das die technische Verwaltung des Objektes (Instandhaltung und Instandsetzung) ebenso einschließen wie die Verwaltung der Mietzahlungen und die Erstellung der jährlichen Abrechnungen.
Sondereigentumsverwaltung
Als Sondereigentum werden dabei die Wohnungen innerhalb einer WEG bezeichnet, die in sich abgeschlossene Räume sind. Voraussetzung für Sondereigentum ist das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum einer WEG. Bei einer Sondereigentumsverwaltung ist der Verwalter Stellvertreter des Eigentümers und verwaltet z. B. die Vermietung der Wohnung an Dritte.
Gewerbeverwaltung
Die Gewerbeverwaltung umfasst die Verwaltung von Räumen oder Gebäuden, die nicht der wohnungswirtschaftlichen Nutzung dienen. In der Regel sind das Büro- und Verwaltungsgebäude, Kaufhäuser, Einkaufszentren, Ärztehäuser und Lagerhallen. Auch hier ist der Verwalter Stellvertreter des Eigentümers und betreut Verwendung und Vermietung der gewerblich genutzten Gebäude und Grundstücke.
Sonstige Verwaltung
Die Verwaltung und Vermietung von Garagen und Wohnheimen sowie die Verwaltung von Immobilienfonds werden als „sonstige Verwaltung“ bezeichnet.
Qualifikationen von Haus- und Immobilienverwaltern
Bis heute fehlt es an einem gesetzlich verankerten Berufsbild für Immobilienverwalter. Es gibt weder einheitliche Kriterien der Ausbildung, noch notwendige Qualifikationen und Kenntnisse als Mindestvoraussetzung zur Ausübung der Tätigkeit. Und dass, obwohl die treuhänderische Verwaltung fremden Vermögens umfassendes kaufmännisches, rechtliches und technisches Fachwissen erfordert. Darüber hinaus verlangt eine ordnungsgemäße Verwaltung, die der Maßstab für die Bestellung eines Verwalters ist, ausreichend Bonität und einen angemessenen Versicherungsschutz.
Auch die Politik hat die Dringlichkeit erkannt und sich im Koalitionsvertrag darauf verständigt, berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter einzuführen.
Was einen guten Verwalter ausmacht
Fachwissen ist wichtig, bringt aber allein keine Kunden. Eigeninitiative und Ideenreichtum sind gefragt, um dem harten Wettbewerb standzuhalten und zu Eigentümern wie Mietern ein vertrauensvolles und gewinnbringendes Verhältnis aufzubauen und nachhaltig zu festigen.
Vor allem die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem VDIV Baden-Württemberg e. V. kann Vorteile bringen, die auch Eigentümern und Mietern zu Gute kommen. Denn Voraussetzungen für eine Mitgliedschaft sind neben fundiertem Fachwissen, Professionalität in der Verwaltung und seriösem Geschäftsgebaren auch die Bereitschaft zur regelmäßigen Fort- und Weiterbildung.
Einführung von Mindestqualifikationen und Versicherungspflichten
Verwalter tragen eine enorme Verantwortung. Sie verwalten Immobilien und finanzielle Rücklagen von Eigentümern in Millionenhöhe. Zugleich sind sie neben der kaufmännischen Verwaltung auch Ansprechpartner für technische und rechtliche Fragestellungen. Sie sind damit zuständig für vielfältige Aufgabenbereiche im Wohnungseigentum.
Das erfordert jedoch umfassende Qualifikationen und Anforderungen. Ein Minimum an Fachwissen, Erfahrung und Versicherungsschutz stärkt nicht nur das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Dienstleistung der Wohnungsverwaltung. Zugleich gewährleisten Zugangsregelungen einen umfassenden Verbraucherschutz und dienen der Professionalisierung und Qualitätssteigerung.
Folgende Elemente werden als notwendige Instrumente erachtet:
- Nachweis eines Fach- und Sachkundenachweises
- Nachweis einer, der Tätigkeit angemessenen Ausbildung unter Berücksichtigung der Erlangung technischer, rechtlicher und buchhalterischer Befähigungen
- Nachweis einer laufenden, einschlägigen Fort- bzw. Weiterbildung
- Nachweis einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung (fortlaufend dem Umfang der Tätigkeit angepasst)
- Nachweis einer Vertrauensschadenversicherung und Betriebshaftpflichtversicherung (fortlaufend dem Umfang der Tätigkeit angepasst)
- Nachweis eines einwandfreien amtlichen Führungszeugnisses
- Nachweis geordneter Vermögensverhältnisse (Vorlage eines Schufa-Auszugs ohne Negativ-Eintrag oder entsprechende Selbstauskunft)
- Nachweis, wonach in den letzten 5 Jahren vor Antragstellung kein Insolvenzverfahren angemeldet wurde. Der Nachweis ist durch eine Wirtschaftsauskunft oder ggf. eine Selbstauskunft der Schufa zu erbringen. Auch eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung oder eine Erklärung des zuständigen Amtsgerichts (bzgl. Insolvenzverfahren) wäre möglich.
Für die Erteilung der Erlaubnis nach § 34i GewO soll ein Sach- und Fachkundenachweis und eine gesetzliche Versicherungspflicht (Vermögensschadenshaftplicht-, Vertrauensschadensversicherung und Berufshaftpflichtversicherung) Voraussetzung sein.
Verwaltervergütung
Verwaltung ist eine qualifizierte Dienstleistung, deren Komplexität und Umfang oft unterschätzt wird. Je nach Art der Verwaltung werden unterschiedliche Anforderungen an den Umfang dieser Tätigkeit gestellt.
Wie jede Dienstleistung wird auch hier die Leistung durch qualifizierte Mitarbeiter erbracht. Das Entgelt bestimmt sich daher durch die erwartete Güte und den Leistungsumfang. Wer eine umfassende und nachhaltige Verwaltung seines Vermögens erwartet, sollte bei der Wahl des Verwalters nicht den Preis als ausschlaggebendes Kriterium anführen. Auch ein Preisvergleich verschiedener Anbieter ohne die zugrundeliegenden Leistungen genau zu berücksichtigen ist nur schwer möglich.
Die Entgelte für Verwalter variieren je nach Umfang des Leistungspaketes und Größe der Wohnanlage, bzw. Anzahl der zu betreuenden Wohneinheiten (WE).
Vergütung WEG-Verwaltung
In der WEG-Verwaltung steht das Gemeinschaftseigentum und das Vermögen der WEG im Mittelpunkt. Die Grundleistungen sind durch das Wohnungseigentumsgesetz definiert und werden im Verwaltervertrag konkretisiert. Zusätzliche Leistungen wie etwa die Durchführung außerordentlicher Eigentümerversammlungen oder die Betreuung großer Sanierungsmaßnahmen stellen Leistungen dar, die in der Regel gesondert honoriert werden.
Vergütung Miet- und Sondereigentumsverwaltung
In der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist das Inkasso der Miete und die Betreuung der Mieter zu leisten. Der Umfang der Dienstleistungen wird durch den Verwaltervertrag geregelt. Gesetzliche Vorgaben zur Mietverwaltung gibt es anders als bei der WEG-Verwaltung nicht.
Für die Verwaltung von Mietshäusern zahlen Eigentümer im Schnitt je nach Region und Größe der Anlage zwischen 17,50 Euro und 25 Euro netto pro Einheit und Monat. In der Praxis ist auch eine prozentuale Vergütung angelehnt an die Miete üblich. Die Verwaltervergütung beläuft sich dann auf durchschnittlich 4,5 % bis 5,5 %.
Für die Verwaltung vermieteter Eigentumswohnungen, die so genannte Sondereigentumsverwaltung, liegen die durchschnittlichen Entgelte je nach Region zwischen 18,50 Euro und 26 Euro netto pro Einheit und Monat. Bei einer prozentualen Vergütung sind zwischen 4,5 % und 6 % der Miete realistisch.
Für VDIV-Mitglieder sind kostenfreie Musterverwalterverträge im internen Downloadbereich bereitgestellt. ⇒ hier eine Verlinkung in den internen Bereich mit Anmeldung vornehmen
Der Bildungsweg zum professionellen Haus- und Immobilienverwalter
Formelle Qualifikationsvorschriften für die Ausbildung in der Immobilienverwaltung gibt es nicht. Wer in Deutschland das Tätigkeitsfeld des Immobilienverwalters aktiv ansteuert, kommt über kleine Umwege dennoch ans Ziel.
Von der Pike auf gelernt: der klassische Ausbildungsweg
In der Immobilienverwaltung kann es von Vorteil sein, den klassischen Ausbildungsweg zu wählen und eine Lehre in einem Ausbildungsbetrieb zu absolvieren. Empfehlenswert ist die anerkannte Berufsausbildung zur/m Immobilienkauffrau/-mann. Die bundesweit geregelte dreijährige Ausbildung findet sowohl in der Haus- und Immobilienverwaltung als auch in der Berufsschule statt. Da die meisten Immobilienverwaltungen jedoch kleine Unternehmen sind und wenige Angestellten haben, sind Ausbildungsplätze rar.
Zusätzlich zur Ausbildung zur/m Immobilienkauffrau/-mann besteht in einigen Regionen Deutschlands (insbesondere in Baden-Württemberg) die Möglichkeit der Zusatzqualifikation zum/r Immobilienassistent/in. Mit einer Hochschulreife führt diese doppelt qualifizierende Erstausbildung zum Abschluss als Immobilienkaufmann/-frau und parallel zum Abschluss als Immobilienassistent/in. Die zweijährige Ausbildung wird an einem Berufskolleg und im Ausbildungsbetrieb durchgeführt.
Quelle: www.vdiv.de/berufsbild/#c955
