Einschränkungen des öffentlichen Lebens verbunden, welches sich auch spürbar auf die Tätigkeit von Immobilienverwaltungen auswirkt.

Lesen Sie in beigefügtem Artikel die mit 20.03.2020 verabschiedeten Gesetzesänderungen des Bundesministeriums der Justiz und Verbraucherschutz.

Veröffentlichung Sonderregelung vom 20.03.2020

Bildquelle: www.bmjv.de

wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Zur Übertragung der Verkehrssicherungspflicht reicht es nicht aus, wenn die Räum- und Streupflicht in der Hausordnung geregelt ist. Der Vermieter muss aber nicht selbst zu Schippe und Streumitteln greifen. Er kann die Arbeiten durch einen Hausmeister erledigen lassen oder einen gewerblichen Räumdienst oder Hausmeisterdienst beauftragen und dadurch seine Verkehrssicherungspflicht erfüllen. Die anfallenden Kosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Vermieter muss Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht kontrollieren

Aber auch wenn der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter abwälzt, muss er kontrollieren, ob der Mieter seinen Pflichten ordnungsgemäß nachgekommen ist. Wenn er dies nicht tut und der Mieter nur unzureichend geräumt oder gestreut hat, haftet der Vermieter unter Umständen im Schadensfall.

Grundsätzlich muss der Streupflichtige einige Vorgaben beachten. Diese  finden sich meistens in städtischen Satzungen.

Wann geräumt werden muss

Werktags muss der Winterdienst in der Regel von 7 Uhr bis 20 Uhr geleistet werden, an Sonn- und Feiertagen ab 8 beziehungsweise 9 Uhr. An Orten mit hohem Publikumsaufkommen (zum Beispiel Kneipen, Restaurants oder Kinos) muss noch bis in die späten Abendstunden geräumt und gestreut werden, um der Verkehrssicherungspflicht zu genügen.

Wo geräumt werden muss

Geräumt und gestreut werden müssen der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen. Die Gehwege vor dem Haus müssen mindestens auf einer Breite von einem Meter vom Schnee befreit werden, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können. Auf Hauptverkehrs- und Geschäftsstraßen muss ein mindestens eineinhalb Meter breiter Streifen geräumt werden. Wege zu Mülltonnen oder Garagen müssen auf einer Breite von mindestens einem halben Meter begehbar gemacht werden.

Streupflicht bei Glatteis

Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht. In vielen Städten sind Auftaubeschleuniger wie Salz oder Harnstoff verboten, empfohlen werden hingegen Sand oder Granulat. Je nach Witterungsverhältnissen muss im Laufe des Tages auch mehrmals geräumt und gestreut werden. Wenn die Schneebeseitigung wegen anhaltenden Schneefalls sinnlos ist, entfällt die Räumpflicht. Im Streitfall muss der Streupflichtige hierfür jedoch den Nachweis erbringen, wenn er sich nicht dem Vorwurf aussetzen will, er habe seine Verkehrssicherungspflicht verletzt.

Unfall durch Verletzung der Räum- und Streupflicht

Kommt es aufgrund der Eisglätte zu einem Unfall, kann der gestürzte Passant unter Umständen Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen, wenn die Räumpflichten an der Unfallstelle nicht eingehalten wurden. Hat der betroffene Passant jedoch leichtfertig gehandelt und sich bewusst auf das Glatteis begeben, kann ihm gegebenenfalls ein Mitverschulden angerechnet werden, auch wenn eine Verletzung der  Verkehrssicherungspflicht festgestellt werden konnte.

Mieter muss für Vertretung beim Winterdienst sorgen

Wenn der Mieter laut Mietvertrag für den Winterdienst verantwortlich, jedoch verhindert ist, muss er sich um eine Vertretung kümmern. Sind in einem Mehrfamilienhaus laut Mietvertrag die Mieter zum Winterdienst verpflichtet, müssen sie abwechselnd Schnee fegen und bei Glatteis streuen, der Vermieter muss hierfür Geräte und Material zur Verfügung stellen. Quelle: Verband der Immobilienverwalter, fotolia.de

neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein. Hausbewohner in den US-Staaten haben ab 2022 ein Recht auf monatliche Verbrauchsinformationen. Die novellierte Energieeffizienz-Richtlinie (European Directive, kurz EED) wurde am 21. Dezember 2018 im offiziellen Amtsblatt der EU veröffentlicht und ist am 25. Dezember 2018 in Kraft getreten. Die Mitgliedstaaten haben nun bis zum 25. Oktober 2020 Zeit, die Vorgaben der EED in nationales Recht umzusetzen. Das übergeordnete Ziel der Richtlinie ist es, den Energieverbrauch in der EU bis zum Jahr 2030 um 32,5 Prozent gegenüber dem 2007 prognostizierten Verbrauch zu senken - die EED schafft die Grundlage für mehr Verbrauchstransparenz, indem sie die Fernablesung zum Standard macht. Mit dem Funksystem Minol Connect kann die Wohnungswirtschaft übrigens schon heute alle Anforderungen der EED erfüllen. Die Verbrauchswerte werden an eine sichere, von der Minol-ZENNER-Gruppe in Deutschland betriebene Cloud übertragen, wo sie für verschiedene Auswertungen zur Verfügung stehen, zum Beispiel unterjährige Verbrauchsinformationen. Quelle: Verband der Immobilienverwalter, fotolia.com

Auf so manch einer Eigentümerversammlung sorgt das Thema Wohnungsfenster für lebhafte Debatten. Muss wirklich ein neuer Anstrich aufgebracht werden oder sollen besser die alten Holzfenster durch moderne Kunststofffenster ersetzt werden? Was geht es die anderen an, wenn ich mir ein Kippfenster einbauen lasse? Hier stoßen Interessenten und Befindlichkeiten aufeinander.

Vorsicht vor möglicher Kostenzuweisung:

Vor der Reparatur oder dem Austausch von Fenstern sollte unbedingt ein Blick in die Teilungserklärung geworfen werden. Viele Erklärungen enthalten Regelungen, nach denen die kosten der Instandsetzung dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugewiesen werden. Eine solche Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ist nach Urteil des Landesgerichts Hamburg zulässig (Urteil vom 09.04.14, AZ. 318S 133/13).

In der Teilungserklärung hieß es: "Jeder Gemeinschaftler hat die Gebäudeteile, Anlage und Teile von diesen, die sich in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf seine Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Davon sind insbesondere Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung umfasst. Ausgenommen ist jedoch der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren uns Fenster."

Kostenverteilung per Beschluss nur im Einzelfall:

Für den Einzelfall ist auch eine von den gesetzlichen Vorgaben abweichende Regelung per Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit möglich. So kann beschlossen werden, dass ein Eigentümer neue Fenster mit Sonnenschutzglas einbauen darf und die Kosten dafür selber trägt. Es wäre aber nicht möglich, einen Beschluss zu fassen, nach dem alle Eigentümer, die künftig ein Sonnenschutzglas wünschen, die Kosten dafür selbst tragen müssen.

Wer sich beispielsweise ein grünes Fenster einbauen lässt, alle anderen Wohnungen aber mit weißen Fenstern ausgestattet sind, kann von der Gemeinschaft aufgefordert werden, das Fenster austauschen zu lassen. Es ist also nicht nur eine Frage der Kollegialität, sich in puncto Fenster mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen.

Quelle: www.immobilienscout24.de

Allgemeines zur Mietkaution:

Die Hinterlegung einer Mietkaution ist für den Abschluss eines Mietvertrags keine Voraussetzung, allerdings kann eine solche Kaution unter Beachtung des § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Mietvertrag vereinbart werden. Grundsätzlich stellt eine Mietkaution weder eine Sonderzuwendung an den Vermieter dar, noch handelt es sich bei der Kaution um ein Guthaben des Mieters, das dieser vor Beendigung des Vertrags abwohnen kann. Vielmehr dient die Mietkaution dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass es zu besonderen Forderungen gegen den Mieter kommt, insbesondere zu Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache.

Wann die Mietkaution zurückgezahlt werden muss:

Wird das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit – allerdings erst, wenn er die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand an den Vermieter übergeben hat und dieser die Mieträume abgenommen hat.

Aber auch dann ist der Anspruch des Mieters noch nicht sofort fällig. Dem Vermieter steht eine Nachfrist zur Überlegung und zur endgültigen Abrechnung zur Verfügung. Erst wenn diese abgelaufen ist, kann der Mieter die Rückgabe der Kaution verlangen. Außerdem hat der Mieter dann einen Rückzahlungsanspruch, wenn der Vermieter einschätzen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss.

Dauer der Nachfrist:

Wie lange der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Zeit hat, um die Kaution zurückzuzahlen, ist gesetzlich nicht geregelt. Allerdings haben einige Gerichte bereits entschieden, dass eine Nachfrist von bis zu sechs Monaten angemessen ist.

Der Vermieter muss nach der Nutzungszeit durch den Mieter nämlich die Gelegenheit haben, die zurückgegebene Mietsache eingehend zu überprüfen. Da es einen Unterschied macht, ob der Vermieter eine 1-Zimmerwohnung oder eine großflächige Wohnung bzw. ein Haus prüfen muss, kommt es immer auf den jeweiligen Einzelfall an.

Keine Aufrechnung, kein Abwohnen, keine Klage:

Da die Kaution dem Vermieter als Sicherheit insbesondere für eventuelle Schadensersatzansprüche oder Nachzahlungen dient, kann der Mieter nicht mit der Kaution aufrechnen. D. h., der Mieter kann seine bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fällige Mietzahlung nicht abwohnen, also die Kaution  als bereits gezahlte Miete verstehen. Weiterhin kann der Mieter bis zum Ablauf der Nachfrist nicht auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung als künftige Leistung klagen.

Verwendung für offene Forderungen:

Grundsätzlich wird eine Wohnung während der Mietzeit abgewohnt. Entstehen dabei allerdings Mängel, die nicht als normales Abwohnen anzusehen sind, handelt es sich um außerordentliche Forderungen des Vermieters und er darf die Kaution für die Beseitigung dieser Mängel einsetzen.

Weiterhin kann der Vermieter die Mietkaution zurückbehalten, solange noch Abrechnungen ausstehen, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, z. B. Nebenkostenabrechnungen. So darf der Vermieter die Kaution behalten, wenn damit gerechnet werden kann, dass der Mieter eine Nachzahlung leisten muss. Erst wenn endgültig abgerechnet worden ist, kann der Mieter seine Mietsicherheit zurückverlangen.

Problem Eigentümerwechsel:

Es kommt immer wieder vor, dass der ursprüngliche Vermieter, mit dem der Mieter den Mietvertrag geschlossen und an den er die Kaution gezahlt hat, die Immobilie verkauft. Spätestens dann stellt sich der Mieter die Frage, wer ihm nach Beendigung des Vertragsverhältnisses die Kaution zurückzahlen muss: der ursprüngliche Vermieter oder der neue Eigentümer bzw. Vermieter?

In solchen Fällen gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, der in § 566 BGB gesetzlich geregelt ist – der neue Vermieter tritt in die Rechte und Pflichten des früheren Vermieters ein. Für die Rückzahlung der Mietsicherheit gilt nach § 566a BGB, dass der neue Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Nur wenn er zur Auszahlung nicht in der Lage ist, muss der ursprüngliche Vermieter die Kaution zurückzahlen.

Quelle: www.focus.de

Wer die Heizung minimal runterdreht, verliert nicht an Komfort. Er spart aber Geld. Die optimale Temperatur von Wohnräumen liegt laut der Deutschen Energie-Agentur (dena) bei 19 bis 21 Grad. Im Schlafzimmer kann es weniger sein, aber nicht unter 16 Grad.

Die größten Irrtümer rund ums Energiesparen

Viele Spartipps bringen wenig bis gar nichts und so manche vermeintliche Weisheit entpuppt sich als Unsinn. So senken Sie Ihre Energiekosten wirklich.

Schon ein Grad kühler spart Geld

Was bringt das? Jedes Grad weniger spare rund sechs Prozent Heizenergie ein, erklärt die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online in Berlin. Das haben Stichproben bestätigt. Bei einem durchschnittlichen unsanierten Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern und 22.500 Kilowattstunden Verbrauch pro Jahr lassen sich mit einer Gasheizung 1350 Kilowattstunden und damit etwa 115 Euro pro Jahr einsparen. Bei Heizöl macht es 65 Euro aus. Im teilsanierten Altbau mit 18.000 Kilowattstunden Verbrauch sind bei einer Gasheizung 1080 Kilowattstunden und 90 Euro möglich, mit Ölheizung 55 Euro.

Thermostatventil spart rund 155 Euro im Jahr

Über einen programmierbaren Temperaturregler lässt sich die Wunschtemperatur einstellen. Er kann aber auch zeitweise die Heizung abstellen oder die Wärmezufuhr an den Raum mindern - etwa bei Abwesenheit oder nachts. Selbst in Mietshäusern können Bewohner ihre eigenen Thermostatventile installieren.

Laut co2online lassen sich mit programmierbaren Thermostaten etwa zehn Prozent Energie einsparen. Bei einem Einfamilienhaus mit 150 Quadratmeter Fläche und acht Heizkörpern kann das Austauschen der über 15 Jahre alten Thermostatventile gegen programmierbare Modelle 155 Euro Ersparnis im Jahr bedeuten. Der Preis für die neuen Geräte beträgt 10 bis 50 Euro pro Heizkörper.

Fenster nicht kippen

Dauerhaft gekippte Fenster kühlen einen Raum und seine Wände aus, man lüftet damit auch die teure Heizwärme weg. Daher raten Experten, besser stoßzulüften - mehrfach am Tag für ein paar Minuten. Und am besten wird dabei für Durchzug etwa durch gegenüberliegende geöffnete Fenster gesorgt. Dann tauscht sich die Luft noch schneller aus. co2online gibt sogar Empfehlungen, wie viele Minuten man in welchen Monaten gemäß der angenommenen Witterung lüften soll: im Oktober 12 bis 15 Minuten, im November 8 bis 10 Minuten, Dezember bis Februar 4 bis 6 Minuten.

Stoßlüften rechnet sich durchaus

Was bringt das? co2online geht von einer Ersparnis von 12,5 Prozent bei den Heizkosten aus. Das macht in einem unsanierten Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und Gasheizung mit einem Gesamtverbrauch von 22.500 Kilowattstunden 240 Euro pro Jahr (2812,5 Kilowattstunden). Bei einer Ölheizung sind es etwa 140 Euro. Bei einem vergleichbaren, aber teilsanierten Gebäude mit einem Verbrauch von 18.000 Kilowattstunden sind 190 Euro mit Gasheizung und 110 Euro mit Ölheizung möglich (2250 Kilowattstunden).

Der Deutsche Mieterbund rechnet mit Einsparmöglichkeiten von bis zu 200 Euro pro Heizsaison für eine vierköpfige Familie in einer entsprechend großen Wohnung, in der bisher die Fenster dauerhaft auf Kipp stehen. Außerdem droht bei ausgekühlten Wänden Schimmel, denn bei Temperaturen unter 16 Grad kann sich laut dena Feuchtigkeit bilden.

Möbel von der Heizung wegrücken

Gardinen, die Heizkörper bedecken, oder Möbel, die direkt davor stehen, verhindern, dass sich die Wärme gut verteilt. Daher sollten die Heizkörper nach Möglichkeit immer frei bleiben.

Der Deutsche Mieterbund rechnet damit, dass so ein Wärmestau den Haushalt bis zu 15 Prozent der abgegebenen Wärme kosten kann.

Heizkosten sparen durch bessere Dämmung

Undichte Fenster und zugige Türen sollten gedämmt werden. Oft genügt es, die Fensterbeschläge neu zu ölen und einzustellen. Ritzen und Spalten werden mit Dichtungsbändern aus Schaumstoff oder Gummi abgedichtet. Damit das fenstereigene Gummi länger hält, sollte man es hin und wieder mit Grafit einreiben. Dann bleibt es geschmeidig. Wie man Zugluftquellen aufspürt und weitere Tipps zum Abdichten von Fenstern und Türenhaben wir für Sie zusammengestellt.

Abends die Jalousien schließen hilft beim Sparen

Heruntergelassene Jalousien können die Räume dämmen und nachts dafür sorgen, dass die Kälte draußen bleibt. Auch Vorhänge isolieren gut.

Heizkörper entlüften

Befindet sich Luft in den Heizkörpern, können diese nicht richtig warm werden. Obendrein gluckern sie auch noch. Daher sollte man vor Beginn der Heizsaison die Heizkörper entlüften, indem man das Entlüftungsventil an der Seite aufdreht.

Was bringt das? co2online schätzt, dass jährlich 20 Euro Ersparnis bei den Heizkosten durch das Entlüften möglich sind. Das entspricht einer angenommenen Einsparung von 1,5 Prozent.

Hydraulischer Abgleich stellt Heizung optimal ein

Das richtige Heizverhalten führt allerdings nur dann zum Erfolg, wenn auch die Anlage einwandfrei funktioniert. Die regelmäßige Wartung sorgt dafür, dass Verschleißteile rechtzeitig ersetzt und Schmutz entfernt wird. Wenn Heizkörper rauschen oder ungleichmäßig warm sind, ist meist die Heizungsanlage falsch eingestellt. Ein Fachmann sollte die Heizung gründlich überprüfen: Mit einem sogenannten "hydraulischen Abgleich" sorgt er dafür, dass sich das Heizungswasser gleichmäßig verteilt und alle Räume bedarfsgerecht mit Wärme versorgt werden.

Heizkosten sparen: die wichtigsten Tipps zusammengefasst

- Fenster nicht in Kippstellung lassen

- Raumtemperatur absenken

- Vor dem Lüften Heizung abstellen

- Heizkörper nicht durch Möbel oder Gardinen bedecken

- Fenster und Türen abdichten, Jalousien herunterlassen

- Nicht mit Strom heizen: Elektroöfen und Heizlüfter sind im Verbrauch am teuersten

- Wand hinter der Heizung dämmen

- Heizkörper entlüften

- Heiztemperatur nachts und bei Abwesenheit mit elektronischen Reglern senken

Mit Legionellen verunreinigtes Wasser kann schwere Infektionen hervorrufen. Die Trinkwasserverordnung – inkl. letzter Änderung vom Januar 2018 – nimmt alle Verantwortlichen u. a. Eigentümer und Vermieter in die Pflicht, das Trinkwasser regelmäßig auch auf Legionellen untersuchen zu lassen.

Was sind Legionellen?

2010 erkrankten in Ulm und Neu-Ulm 65 Personen an einer Legionellen-Infektion, fünf Menschen kamen ums Leben. Die Krankheit wird aufgrund eines Vorfalls in der USA im Jahr 1976 als Legionärskrankheit bezeichnet. Damals starben 29 Teilnehmer der American Legion in Philadelphia an einer schweren Lungenentzündung (Pneumonie). Dieser Vorfall führte zu einer fieberhaften Suche nach der damals noch unbekannten Ursache.

Schließlich konnten als Erreger verschwindend geringe Mengen an Stäbchenbakterien (Legionellen) identifiziert werden. Legionellen verbreiten sich in warmem Wasser und können Menschen infizieren, wenn erregerhaltiges Wasser etwa beim Duschen oder durch das Trinken am Wasserhahn in den Körper gelangt.

Untersuchungspflichten auf Legionellen

In der Änderungsverordnung der Trinkwasserverordnung, die seit dem 1. November 2011 gilt, wurde die Untersuchung auf Legionellen neu geregelt. Seitdem müssen auch Vermieter von Mehrfamilienhäusern als gewerbliche Betreiber, die Warmwasser über eine Großanlage bereitstellen, diese Anlagen alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen. Vermieter von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von den Untersuchungspflichten nicht betroffen, sofern sie nicht gewerblich Duschen oder Trinkwasser anbieten (Beispielsweise Anbieter von Ferien auf dem Bauernhof).

Als Großanlage gilt eine Anlage mit Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer, jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder einem Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle.

Legionellenbefunde an das Gesundheitsamt melden

Vermieter mit entsprechenden Warmwasseranlagen müssen von Sachverständigen an repräsentativen Stellen ihrer Anlagen Wasserproben entnehmen und von dafür zugelassenen Labors untersuchen lassen. Sollten die Legionellen-Grenzwerte überschritten werden, muss der Vermieter diese Bakterien bekämpfen. In Betracht kommen beispielsweise die Erhitzung, Desinfektion oder eine UV-Bestrahlung des Trinkwassers oder der Einbau von Filtern.

In der am 9. Januar 2018 in Kraft getretenen Änderung der Trinkwasserverordnung wurde zur Erhöhung des Verbraucherschutzes festgelegt, dass Untersuchungsstellen auffällige Legionellenbefunde in der Trinkwasser-Installation in Gebäuden direkt an das Gesundheitsamt zu melden haben.

Tipp für Vermieter

Die Proben müssen von staatlich akkreditierten Sachverständigen entnommen und durchgeführt werden. Eine Liste der Sachverständigen und Unternehmen führen in der Regel die jeweiligen Landesämter für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit. – Vermieter können diese Kosten für den Test als Betriebskosten abrechnen. Sie müssen die Mieter im Haus aber per Aushang oder in der Betriebskostenabrechnung über die Ergebnisse des Tests informieren.

Quelle: www.immobilienscout24.de

Streit, sei es zwischen den Mietern untereinander oder zwischen den Mietern und dem Vermieter. Obwohl es sehr viele Gerichtsurteile über dieses Thema gibt, lassen sich allgemeingültige Regeln kaum aufstellen.

Jeder Fall ist einzigartig und weist andere Besonderheiten auf (Fahrstuhl nicht vorhanden, enges Treppenhaus, etc.)

Allgemein gilt Folgendes: Der Mieter ist zum Gebrauch der Mietsache berechtigt. Hierzu gehört auch der Gebrauch des Treppenhauses. Die Frage ist jedoch, wie weit dieses Recht geht. Selbstverständlich ist beispielsweise, dass das Treppenhaus betreten und genutzt werden darf, um in die Wohnung zu gelangen. Natürlich dürfen auch die im Hausflur befindlichen Briefkästen sowie ein vorhandener Fahrstuhl genutzt werden. Ob uns wie das Treppenhaus von den Mietern zum Abstellen von Gegenständen genutzt werden darf, ist dagegen schwierig zu beantworten.

Gesetzliche Grundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 535 ff. BGB), das Regeln zum Verhältnis zwischen Mieter und Eigentümer klar definiert. Konkrete Aufgaben des Verwalters hingegen werden bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ausschließlich im Verwaltervertrag benannt.

Kaufmännische Aufgaben

• Verwaltung, Verbuchung und Disponierung des Geldverkehrs
• Überwachung der monatlichen Sollstellung der Miete
• Bearbeitung von Lastschriftabbuchungen und Mahnverfahren
• Rechnungskontrolle
• Regelung von Personalangelegenheiten (z. B. Hausmeister)
• Erstellung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für Mieter, ggf. Mahnung dieser und Bearbeitung von Widersprüchen

Technische Aufgaben

• Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser, Strom)
• Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, einschließlich Preisanfrage, Ausschreibungen, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle, Mängelrügen, Einhaltung

Gewährleistungsansprüche

• Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten, inkl. TÜV-Kontrollen und Brandschutz sowie Beachtung technischer Verordnungen
• Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker
• Erstattung von Schadensmeldungen gegenüber Versicherung und Verursacher
• Einweisung Handwerker und Hausmeister
• Schlüsselbestellungen

Rechtliche Aufgaben

• Beachtung mietrechtlicher Vorschriften
• Berücksichtigung gesetzlicher Vorschriften vom BGB bis zur StVZO
• Abschluss bzw. Kündigung des Mietvertrages
• Abnahme und Übergabe der Mietsache
• Erklärung und Umsetzung von Mieterhöhungen
• Bearbeitung von Mietminderungen
• Abschluss von Wartungsverträgen

Organisatorische Aufgaben

• Auswahl des Mieters
• Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern
• Verhandlung mit Behörden
• Erstellung und Verteilung von Rundschreiben, Informationen und Aushängen
• Beschwerdemanagement
• Wahrnehmung von Orts- und Gerichtstermine

Quelle: www.vdiv.de/berufsbild/#c955

Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist allerdings ohne den entsprechenden Vermittler – den Haus- oder Immobilienverwalter – im Regelfall nur schwer möglich. Das Gesetz schreibt die Bestellung eines Verwalters in § 20 Wohnungseigentumsgesetz vor.

Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümer notwendig
Da ein Immobilienverwalter fremdes Vermögen und Eigentum verwaltet, ist ein gegenseitiges Vertrauensverhältnis von elementarer Bedeutung. Ein Verwalter muss zuverlässig und unparteiisch sein und über geordnete Vermögensverhältnisse sowie spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privatrechtlicher Vorschriften verfügen. Die Rechte und Pflichten des Verwalters sind in mehreren Paragrafen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt. Weitere Aufgaben des Verwalters ergeben sich, je nach Einzelfall, aus der Gemeinschaftsordnung, der Rechtsprechung, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Verwaltervertrag sind - neben den gesetzlich vorgegebenen allgemeinen Verwalterleistungen – auch die besonderen Verwalterleistungen und die Verwaltervergütung geregelt.

Dass der Aufgabenkreis von Immobilien- bzw. Hausverwaltern breit gefächert ist, stellt sich nach außen hin kaum dar. So bekommen etwa die Eigentümer nur einen Bruchteil dessen mit, was Verwalter im täglichen Geschäft leisten. Etwas anders die Verwaltungsbeiräte, die einen erheblich besseren Einblick in die Arbeit des Verwalters haben. Aber auch ihnen bleibt das Gros der Teilleistungen verborgen:

Kaufmännische Aufgaben

• Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen
• Abrechnungen, inkl. Rechnungskontrolle und Belegprüfung
• Buchführung und Prüfung aller Geldein- und -Ausgänge
• Inkasso, Liquidationsplanung, Wirtschaftlichkeit, Rechenschaftslegung gegenüber den Eigentümern
• Verwaltung und Disponierung des Geldverkehrs, Bearbeitung von Lastschriftabbuchungen
• Hausgeldabrechnung inkl. monatlicher Sollstellung und Mahnwesen bei Zahlungsverzug
• Verwaltung von Giro-, Festgeld- und Sparkonten
• Veranlassung, bzw. Erstellung von Heizkostenabrechnungen
• Errechnung und Anforderung von Sonderumlagen
• Regelung von Personalangelegenheiten von Angestellten des WEG (Hausmeister, Müllbeauftragte, Verwaltungsbeiräte), einschließlich Gehaltszahlungen, Lohnbuchungen und Abführungen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, Meldung an das Finanzamt, Krankenversicherung, Sozialversicherungsträger, etc.
• Mitwirken bei Wohnungsverkäufen

Technische Aufgaben

• Überwachung von Objekten, ggf. durch regelmäßige Begehungen
• Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser, Strom)
• Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, einschließlich Preisanfrage, Ausschreibungen, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle, Mängelrügen, Einhaltung Gewährleistungsansprüche
• Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten, inkl. TÜV-Kontrollen und Brandschutz sowie Beachtung technischer Verordnungen (z. B. bei Rolltoren, Doppelparkern, Heizanlagen, Fahrstuhleinrichtungen, Hebe- und Lüftungsanlagen)
• Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker
• Erstattung von Schadensmeldungen gegenüber Versicherung und Verursacher
• Versicherungsabrechnung durchführen
• Einweisung Handwerker und Hausmeister
• Schlüsselbestellung
• Beauftragen von Sachverständigen
• Entwicklung von Nutzungskonzepten

Rechtliche Aufgaben

• Rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft
• Beachten aller rechtlichen Rahmenbedingungen und Verordnungen (einschließlich AGBs, WEG, BGB, Landesbauverordnung, Betriebssicherheitsverordnung, Heizkostenverordnung, Heizanlagen- und Feueranlagenverordnung)
• Verhandlung mit Ämtern und Beschaffung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen
• Abschluss und Prüfung von Verträgen (Versicherungsverträge, Wartungsverträge)
• Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand
• Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Hausgeldklagen,
• Vertretung bei/mit Anwälten und vor Gericht
• Rechtsdienstleistungen nach § 5 Rechtsdienstleistungsgesetz
• Anwendung aktueller Gesetzesänderungen und Rechtsprechungen auf die WEG
• Verhandlung und Abschluss von Wartungsverträgen

Organisatorische Aufgaben

• Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern vermieteter Eigentumswohnungen
• Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung, einschließlich Terminabstimmung, Tagesordnung, Protokoll
• Erstellung von Sitzungsprotokollen und Beschlussniederschriften, inkl. Versand an Eigentümer
• Führung von Beschlusssammlungen
• Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung
• Erstellung und Verteilung von Rundschreiben und Aushängen
• Beschwerdemanagement
• Maßnahmenentwicklung zur Fristenwahrung und zur Vermeidung von Rechtsnachteilen
• Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen

Quelle: www.vdiv.de/berufsbild/#c955