Beiträge

29/10/2018Hausverwaltung

Modernisierung der Außenfenster

Ohne WEG-Beschluss läuft nichts. So dürfen Eigentümer nicht eigenmächtig von Kipp- und Drehfenstern wechseln oder Außenjalousien einbauen. Denn Außenfenster zählen zwingend zum Gemeinschaftseigentum. ...mehr

Auf so manch einer Eigentümerversammlung sorgt das Thema Wohnungsfenster für lebhafte Debatten. Muss wirklich ein neuer Anstrich aufgebracht werden oder sollen besser die alten Holzfenster durch moderne Kunststofffenster ersetzt werden? Was geht es die anderen an, wenn ich mir ein Kippfenster einbauen lasse? Hier stoßen Interessenten und Befindlichkeiten aufeinander.

Vorsicht vor möglicher Kostenzuweisung:

Vor der Reparatur oder dem Austausch von Fenstern sollte unbedingt ein Blick in die Teilungserklärung geworfen werden. Viele Erklärungen enthalten Regelungen, nach denen die kosten der Instandsetzung dem jeweiligen Wohnungseigentümer zugewiesen werden. Eine solche Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ist nach Urteil des Landesgerichts Hamburg zulässig (Urteil vom 09.04.14, AZ. 318S 133/13).

In der Teilungserklärung hieß es: "Jeder Gemeinschaftler hat die Gebäudeteile, Anlage und Teile von diesen, die sich in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf seine Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Davon sind insbesondere Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung umfasst. Ausgenommen ist jedoch der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren uns Fenster."

Kostenverteilung per Beschluss nur im Einzelfall:

Für den Einzelfall ist auch eine von den gesetzlichen Vorgaben abweichende Regelung per Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit möglich. So kann beschlossen werden, dass ein Eigentümer neue Fenster mit Sonnenschutzglas einbauen darf und die Kosten dafür selber trägt. Es wäre aber nicht möglich, einen Beschluss zu fassen, nach dem alle Eigentümer, die künftig ein Sonnenschutzglas wünschen, die Kosten dafür selbst tragen müssen.

Wer sich beispielsweise ein grünes Fenster einbauen lässt, alle anderen Wohnungen aber mit weißen Fenstern ausgestattet sind, kann von der Gemeinschaft aufgefordert werden, das Fenster austauschen zu lassen. Es ist also nicht nur eine Frage der Kollegialität, sich in puncto Fenster mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen.

 

Quelle: www.immobilienscout24.de

24/07/2018Hausverwaltung

So gibt es keinen Streit mehr um die Mietkaution

Bei der Frage, wann die Mietkaution zurückgezahlt werden muss, kommt es zwischen Vermietern und Mietern regelmäßig zu Meinungsverschiedenheiten. Damit das nicht so bleibt, haben wir hier die wichtigsten Fakten zur Rückzahlung zusammengefasst. ...mehr

Allgemeines zur Mietkaution:

Die Hinterlegung einer Mietkaution ist für den Abschluss eines Mietvertrags keine Voraussetzung, allerdings kann eine solche Kaution unter Beachtung des § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Mietvertrag vereinbart werden. Grundsätzlich stellt eine Mietkaution weder eine Sonderzuwendung an den Vermieter dar, noch handelt es sich bei der Kaution um ein Guthaben des Mieters, das dieser vor Beendigung des Vertrags abwohnen kann. Vielmehr dient die Mietkaution dem Vermieter als Sicherheit für den Fall, dass es zu besonderen Forderungen gegen den Mieter kommt, insbesondere zu Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache.

Wann die Mietkaution zurückgezahlt werden muss:

Wird das Mietverhältnis beendet, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit – allerdings erst, wenn er die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand an den Vermieter übergeben hat und dieser die Mieträume abgenommen hat.

Aber auch dann ist der Anspruch des Mieters noch nicht sofort fällig. Dem Vermieter steht eine Nachfrist zur Überlegung und zur endgültigen Abrechnung zur Verfügung. Erst wenn diese abgelaufen ist, kann der Mieter die Rückgabe der Kaution verlangen. Außerdem hat der Mieter dann einen Rückzahlungsanspruch, wenn der Vermieter einschätzen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss.

Dauer der Nachfrist:

Wie lange der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Zeit hat, um die Kaution zurückzuzahlen, ist gesetzlich nicht geregelt. Allerdings haben einige Gerichte bereits entschieden, dass eine Nachfrist von bis zu sechs Monaten angemessen ist.

Der Vermieter muss nach der Nutzungszeit durch den Mieter nämlich die Gelegenheit haben, die zurückgegebene Mietsache eingehend zu überprüfen. Da es einen Unterschied macht, ob der Vermieter eine 1-Zimmerwohnung oder eine großflächige Wohnung bzw. ein Haus prüfen muss, kommt es immer auf den jeweiligen Einzelfall an.

Keine Aufrechnung, kein Abwohnen, keine Klage:

Da die Kaution dem Vermieter als Sicherheit insbesondere für eventuelle Schadensersatzansprüche oder Nachzahlungen dient, kann der Mieter nicht mit der Kaution aufrechnen. D. h., der Mieter kann seine bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fällige Mietzahlung nicht abwohnen, also die Kaution  als bereits gezahlte Miete verstehen. Weiterhin kann der Mieter bis zum Ablauf der Nachfrist nicht auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung als künftige Leistung klagen.

Verwendung für offene Forderungen:

Grundsätzlich wird eine Wohnung während der Mietzeit abgewohnt. Entstehen dabei allerdings Mängel, die nicht als normales Abwohnen anzusehen sind, handelt es sich um außerordentliche Forderungen des Vermieters und er darf die Kaution für die Beseitigung dieser Mängel einsetzen.

Weiterhin kann der Vermieter die Mietkaution zurückbehalten, solange noch Abrechnungen ausstehen, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, z. B. Nebenkostenabrechnungen. So darf der Vermieter die Kaution behalten, wenn damit gerechnet werden kann, dass der Mieter eine Nachzahlung leisten muss. Erst wenn endgültig abgerechnet worden ist, kann der Mieter seine Mietsicherheit zurückverlangen.

Problem Eigentümerwechsel:

Es kommt immer wieder vor, dass der ursprüngliche Vermieter, mit dem der Mieter den Mietvertrag geschlossen und an den er die Kaution gezahlt hat, die Immobilie verkauft. Spätestens dann stellt sich der Mieter die Frage, wer ihm nach Beendigung des Vertragsverhältnisses die Kaution zurückzahlen muss: der ursprüngliche Vermieter oder der neue Eigentümer bzw. Vermieter?

In solchen Fällen gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“, der in § 566 BGB gesetzlich geregelt ist – der neue Vermieter tritt in die Rechte und Pflichten des früheren Vermieters ein. Für die Rückzahlung der Mietsicherheit gilt nach § 566a BGB, dass der neue Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Nur wenn er zur Auszahlung nicht in der Lage ist, muss der ursprüngliche Vermieter die Kaution zurückzahlen.

Quelle: www.focus.de

25/06/2018Hausverwaltung

Heizkosten sparen lohnt sich

Die Heizung macht einen Großteil der Energiekosten von Privathaushalten aus. Bereits kleine Maßnahmen helfen, die Heizkosten zu senken. Im Extremfall spart man sich so sogar einen Kurzurlaub zusammen. Mit diesen Tipps sparen Sie wirksam Heizkosten. ...mehr

Wer die Heizung minimal runterdreht, verliert nicht an Komfort. Er spart aber Geld. Die optimale Temperatur von Wohnräumen liegt laut der Deutschen Energie-Agentur (dena) bei 19 bis 21 Grad. Im Schlafzimmer kann es weniger sein, aber nicht unter 16 Grad.

Die größten Irrtümer rund ums Energiesparen

Viele Spartipps bringen wenig bis gar nichts und so manche vermeintliche Weisheit entpuppt sich als Unsinn. So senken Sie Ihre Energiekosten wirklich.

Schon ein Grad kühler spart Geld

Was bringt das? Jedes Grad weniger spare rund sechs Prozent Heizenergie ein, erklärt die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online in Berlin. Das haben Stichproben bestätigt. Bei einem durchschnittlichen unsanierten Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern und 22.500 Kilowattstunden Verbrauch pro Jahr lassen sich mit einer Gasheizung 1350 Kilowattstunden und damit etwa 115 Euro pro Jahr einsparen. Bei Heizöl macht es 65 Euro aus. Im teilsanierten Altbau mit 18.000 Kilowattstunden Verbrauch sind bei einer Gasheizung 1080 Kilowattstunden und 90 Euro möglich, mit Ölheizung 55 Euro.

Thermostatventil spart rund 155 Euro im Jahr

Über einen programmierbaren Temperaturregler lässt sich die Wunschtemperatur einstellen. Er kann aber auch zeitweise die Heizung abstellen oder die Wärmezufuhr an den Raum mindern - etwa bei Abwesenheit oder nachts. Selbst in Mietshäusern können Bewohner ihre eigenen Thermostatventile installieren.

Laut co2online lassen sich mit programmierbaren Thermostaten etwa zehn Prozent Energie einsparen. Bei einem Einfamilienhaus mit 150 Quadratmeter Fläche und acht Heizkörpern kann das Austauschen der über 15 Jahre alten Thermostatventile gegen programmierbare Modelle 155 Euro Ersparnis im Jahr bedeuten. Der Preis für die neuen Geräte beträgt 10 bis 50 Euro pro Heizkörper.

Fenster nicht kippen

Dauerhaft gekippte Fenster kühlen einen Raum und seine Wände aus, man lüftet damit auch die teure Heizwärme weg. Daher raten Experten, besser stoßzulüften - mehrfach am Tag für ein paar Minuten. Und am besten wird dabei für Durchzug etwa durch gegenüberliegende geöffnete Fenster gesorgt. Dann tauscht sich die Luft noch schneller aus. co2online gibt sogar Empfehlungen, wie viele Minuten man in welchen Monaten gemäß der angenommenen Witterung lüften soll: im Oktober 12 bis 15 Minuten, im November 8 bis 10 Minuten, Dezember bis Februar 4 bis 6 Minuten.

Stoßlüften rechnet sich durchaus

Was bringt das? co2online geht von einer Ersparnis von 12,5 Prozent bei den Heizkosten aus. Das macht in einem unsanierten Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und Gasheizung mit einem Gesamtverbrauch von 22.500 Kilowattstunden 240 Euro pro Jahr (2812,5 Kilowattstunden). Bei einer Ölheizung sind es etwa 140 Euro. Bei einem vergleichbaren, aber teilsanierten Gebäude mit einem Verbrauch von 18.000 Kilowattstunden sind 190 Euro mit Gasheizung und 110 Euro mit Ölheizung möglich (2250 Kilowattstunden).

Der Deutsche Mieterbund rechnet mit Einsparmöglichkeiten von bis zu 200 Euro pro Heizsaison für eine vierköpfige Familie in einer entsprechend großen Wohnung, in der bisher die Fenster dauerhaft auf Kipp stehen. Außerdem droht bei ausgekühlten Wänden Schimmel, denn bei Temperaturen unter 16 Grad kann sich laut dena Feuchtigkeit bilden.

Möbel von der Heizung wegrücken

Gardinen, die Heizkörper bedecken, oder Möbel, die direkt davor stehen, verhindern, dass sich die Wärme gut verteilt. Daher sollten die Heizkörper nach Möglichkeit immer frei bleiben.

Der Deutsche Mieterbund rechnet damit, dass so ein Wärmestau den Haushalt bis zu 15 Prozent der abgegebenen Wärme kosten kann.

Heizkosten sparen durch bessere Dämmung

Undichte Fenster und zugige Türen sollten gedämmt werden. Oft genügt es, die Fensterbeschläge neu zu ölen und einzustellen. Ritzen und Spalten werden mit Dichtungsbändern aus Schaumstoff oder Gummi abgedichtet. Damit das fenstereigene Gummi länger hält, sollte man es hin und wieder mit Grafit einreiben. Dann bleibt es geschmeidig. Wie man Zugluftquellen aufspürt und weitere Tipps zum Abdichten von Fenstern und Türenhaben wir für Sie zusammengestellt.

Abends die Jalousien schließen hilft beim Sparen

Heruntergelassene Jalousien können die Räume dämmen und nachts dafür sorgen, dass die Kälte draußen bleibt. Auch Vorhänge isolieren gut.

Heizkörper entlüften

Befindet sich Luft in den Heizkörpern, können diese nicht richtig warm werden. Obendrein gluckern sie auch noch. Daher sollte man vor Beginn der Heizsaison die Heizkörper entlüften, indem man das Entlüftungsventil an der Seite aufdreht.

Was bringt das? co2online schätzt, dass jährlich 20 Euro Ersparnis bei den Heizkosten durch das Entlüften möglich sind. Das entspricht einer angenommenen Einsparung von 1,5 Prozent.

Hydraulischer Abgleich stellt Heizung optimal ein

Das richtige Heizverhalten führt allerdings nur dann zum Erfolg, wenn auch die Anlage einwandfrei funktioniert. Die regelmäßige Wartung sorgt dafür, dass Verschleißteile rechtzeitig ersetzt und Schmutz entfernt wird. Wenn Heizkörper rauschen oder ungleichmäßig warm sind, ist meist die Heizungsanlage falsch eingestellt. Ein Fachmann sollte die Heizung gründlich überprüfen: Mit einem sogenannten "hydraulischen Abgleich" sorgt er dafür, dass sich das Heizungswasser gleichmäßig verteilt und alle Räume bedarfsgerecht mit Wärme versorgt werden.

Heizkosten sparen: die wichtigsten Tipps zusammengefasst

- Fenster nicht in Kippstellung lassen

- Raumtemperatur absenken

- Vor dem Lüften Heizung abstellen

- Heizkörper nicht durch Möbel oder Gardinen bedecken

- Fenster und Türen abdichten, Jalousien herunterlassen

- Nicht mit Strom heizen: Elektroöfen und Heizlüfter sind im Verbrauch am teuersten

- Wand hinter der Heizung dämmen

- Heizkörper entlüften

- Heiztemperatur nachts und bei Abwesenheit mit elektronischen Reglern senken

 

25/06/2018Hausverwaltung

Legionellen-Pflichttest für Vermieter

Vermieter, deren zentraler Warmwasserspeicher oder Durchlauferhitzer mehr als 400 Liter fasst, müssen das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen testen lassen. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind nur betroffen, wenn sie gewerblich Duschen oder Trinkwasser anbieten. ...mehr

Mit Legionellen verunreinigtes Wasser kann schwere Infektionen hervorrufen. Die Trinkwasserverordnung – inkl. letzter Änderung vom Januar 2018 – nimmt alle Verantwortlichen u. a. Eigentümer und Vermieter in die Pflicht, das Trinkwasser regelmäßig auch auf Legionellen untersuchen zu lassen.

Was sind Legionellen?

2010 erkrankten in Ulm und Neu-Ulm 65 Personen an einer Legionellen-Infektion, fünf Menschen kamen ums Leben. Die Krankheit wird aufgrund eines Vorfalls in der USA im Jahr 1976 als Legionärskrankheit bezeichnet. Damals starben 29 Teilnehmer der American Legion in Philadelphia an einer schweren Lungenentzündung (Pneumonie). Dieser Vorfall führte zu einer fieberhaften Suche nach der damals noch unbekannten Ursache.

Schließlich konnten als Erreger verschwindend geringe Mengen an Stäbchenbakterien (Legionellen) identifiziert werden. Legionellen verbreiten sich in warmem Wasser und können Menschen infizieren, wenn erregerhaltiges Wasser etwa beim Duschen oder durch das Trinken am Wasserhahn in den Körper gelangt.

Untersuchungspflichten auf Legionellen

In der Änderungsverordnung der Trinkwasserverordnung, die seit dem 1. November 2011 gilt, wurde die Untersuchung auf Legionellen neu geregelt. Seitdem müssen auch Vermieter von Mehrfamilienhäusern als gewerbliche Betreiber, die Warmwasser über eine Großanlage bereitstellen, diese Anlagen alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen. Vermieter von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von den Untersuchungspflichten nicht betroffen, sofern sie nicht gewerblich Duschen oder Trinkwasser anbieten (Beispielsweise Anbieter von Ferien auf dem Bauernhof).

Als Großanlage gilt eine Anlage mit Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentralem Durchfluss-Trinkwassererwärmer, jeweils mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern oder einem Inhalt von mehr als drei Litern in mindestens einer Rohrleitung zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle.

Legionellenbefunde an das Gesundheitsamt melden

Vermieter mit entsprechenden Warmwasseranlagen müssen von Sachverständigen an repräsentativen Stellen ihrer Anlagen Wasserproben entnehmen und von dafür zugelassenen Labors untersuchen lassen. Sollten die Legionellen-Grenzwerte überschritten werden, muss der Vermieter diese Bakterien bekämpfen. In Betracht kommen beispielsweise die Erhitzung, Desinfektion oder eine UV-Bestrahlung des Trinkwassers oder der Einbau von Filtern.

In der am 9. Januar 2018 in Kraft getretenen Änderung der Trinkwasserverordnung wurde zur Erhöhung des Verbraucherschutzes festgelegt, dass Untersuchungsstellen auffällige Legionellenbefunde in der Trinkwasser-Installation in Gebäuden direkt an das Gesundheitsamt zu melden haben.

Tipp für Vermieter

Die Proben müssen von staatlich akkreditierten Sachverständigen entnommen und durchgeführt werden. Eine Liste der Sachverständigen und Unternehmen führen in der Regel die jeweiligen Landesämter für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit. – Vermieter können diese Kosten für den Test als Betriebskosten abrechnen. Sie müssen die Mieter im Haus aber per Aushang oder in der Betriebskostenabrechnung über die Ergebnisse des Tests informieren.

Quelle: www.immobilienscout24.de

22/06/2018Hausverwaltung

Gegenstände im Treppenhaus...

Kinderwägen, Fahrrad, Schuhregal, Blumenkübel - was darf in Treppenhäusern verboten werden?
Wer darf was im Treppenhaus abstellen? Diese Frage führt oft zu ...mehr

Streit, sei es zwischen den Mietern untereinander oder zwischen den Mietern und dem Vermieter. Obwohl es sehr viele Gerichtsurteile über dieses Thema gibt, lassen sich allgemeingültige Regeln kaum aufstellen.

Jeder Fall ist einzigartig und weist andere Besonderheiten auf (Fahrstuhl nicht vorhanden, enges Treppenhaus, etc.)

Allgemein gilt Folgendes: Der Mieter ist zum Gebrauch der Mietsache berechtigt. Hierzu gehört auch der Gebrauch des Treppenhauses. Die Frage ist jedoch, wie weit dieses Recht geht. Selbstverständlich ist beispielsweise, dass das Treppenhaus betreten und genutzt werden darf, um in die Wohnung zu gelangen. Natürlich dürfen auch die im Hausflur befindlichen Briefkästen sowie ein vorhandener Fahrstuhl genutzt werden. Ob uns wie das Treppenhaus von den Mietern zum Abstellen von Gegenständen genutzt werden darf, ist dagegen schwierig zu beantworten.

Generelles Verbot von Kinderwagen, Rollatoren und Rollstühlen ist unzulässig

Gerichtlich geklärt und allgemein anerkannt ist inzwischen, dass der Vermieter nicht generell verbieten darf, Kinderwagen, Rollstühle und Rollatoren im Treppenhaus abzustellen (siehe BGH, Urteil vom 10. 11. 2006, Aktenzeichen V ZR 46/06). Eine entsprechende Regelung in der Hausordnung ist unwirksam. Das liegt unter anderem an den Grundrechten der Artikel 3 Absatz 3 Satz 2 Grundgesetz (Verbot der Benachteiligung wegen einer Behinderung) und Artikel 6 Grundgesetz (Schutz der Familie).

Wenn ein Abstellraum oder ein Fahrstuhl vorhanden sind, kann der Vermieter das Abstellen von Kinderwagen verbieten.

Dass ein generelles Verbot unzulässig ist, bedeutet nun allerdings nicht, dass das Abstellen im Treppenhaus vom Vermieter bzw. anderen dadurch beeinträchtigten Mietern uneingeschränkt und ausnahmslos geduldet werden müsste.

Der Vermieter darf das Abstellen im Treppenhaus verbieten, wenn es einen gut zugänglichen Abstellraum gibt (vergleiche z.B. LG Bielefeld, Urteil vom 16.08.1992, Aktenzeichen 2 S 274/92) oder ein ausreichend großer Fahrstuhl vorhanden ist, der es ermöglicht, den Kinderwagen bzw. Rollator zur Wohnung zu bringen (vergleiche z.B. OLG Hamm, Beschluss vom 03. 07. 2001, Aktenzeichen 15 W 444/00). Auch hierbei kommt es aber natürlich auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Beispielsweise kann es für eine behinderte Person trotz Fahrstuhl zu beschwerlich sein, den Rollator oder Rollstuhl in die Wohnung zu bringen.

Tagesmutter darf Kinderwagen nicht ohne Weiteres abstellen

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass die genannten Grundsätze nur für die Mieter selbst gelten. Das Landgericht Hamburg hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass es unzulässig ist, wenn eine als Tagesmutter tätige Mieterin Kinderwagen der betreuten Kinder im Treppenhaus abstellt. Dies gehört nicht mehr zum Mietgebrauch, sondern stellt eine gewerbliche Sondernutzung dar (siehe LG Hamburg, Urteil vom 06.08.1991, Aktenzeichen 316 S 110/91).

Abstellen von Fahrrädern, Blumenkübeln, Schuhregalen usw. darf verboten werden

Anders zu beurteilen ist das Abstellen von Fahrrädern, Blumenkübeln, Schuhregalen und Ähnlichem. Anders als bei Kinderwagen, Rollatoren oder Rollstühlen geht es hier nicht um den Schutz der Familie (Art. 6 GG) oder die Gleichbehandlung Behinderter (Art. 3 GG). Der Vermieter darf ein Abstellen dieser Gegenstände im Treppenhaus daher verbieten. Zu beachten ist allerdings der Gleichbehandlungsgrundsatz. Der Vermieter darf daher zum Beispiel nicht dem einem Mieter das Aufstellen eines Schuhregals erlauben und es einem anderen verbieten.

Zustellen von "Fluchtwegen" ausnahmslos unzulässig

Generell und ausnahmslos verboten ist das Abstellen, wenn dadurch Fluchtwege versperrt werden. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn der Kinderwagen (Rollator, Rollstuhl) vor eine Brandschutztür gestellt oder sogar angeschlossen bzw. angekettet würde.

Dadurch, dass sich das Treppenhaus durch das Abstellen verengt, ist eine Versperrung von Fluchtwegen allerdings noch nicht automatisch gegeben. Die Bauordnungen der Bundesländer schreiben bestimmte Mindestbreiten der Wege nach draußen vor. In Hamburg beträgt diese beispielsweise einen Meter (siehe § 34 Absatz 2 Satz 1 Hamburgische Bauordnung). Erst wenn die rechtlich vorgeschriebene Mindestbreite unterschritten wird, muss der Vermieter das Abstellen generell verbieten (vergleiche z.B. AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 01.12.2011, Aktenzeichen 109 C 161/11).

Eingangstür, Treppen, Geländer, Handläufe und Briefkästen müssen zugänglich bleiben – Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

Weiterhin lässt sich aus einer Reihe von Urteilen entnehmen, dass die Eingangstür, die Treppen und die Geländer bzw. Handläufe nicht zugestellt werden dürfen (siehe z.B. LG Berlin, Urteil vom 15.09.2009, Aktenzeichen 63 S 487/08; Zitat: "Bei der Inaugenscheinnahme hat das Amtsgericht festgestellt, dass sich beim Abstellen des Kinderwagens an diesem Platz sowohl der eine Flügel der Hauseingangstür nicht mehr vollständig öffnen lässt, als auch das Geländer der unteren Stufen nicht mehr zum Festhalten genutzt werden kann.")

Hinsichtlich der Treppen und Handläufe folgt dies schon daraus, dass dadurch andere Mieter, insbesondere ältere Personen, gefährdet würden. Wenn der Vermieter hier nicht einschreitet, muss er damit rechnen, dass ihm eine Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht vorgeworfen wird, wenn etwas passiert (siehe hierzu Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 535 BGB, Rn. 139, speziell zu Stolpergefahren auf Treppen Rn. 153, Zitat: "Der Vermieter einer Wohnung ist im Rahmen der ihm obliegenden Verkehrssicherungspflicht auch für die Sicherheit der zu den Mieträumen führenden Treppe verantwortlich […]. Zur Verkehrssicherung im Treppenhaus gehört daher auch, dass Stolpergefahren vermieden werden.").

Auch die Briefkästen dürfen nicht zugestellt werden. Hier gibt es allerdings Gerichtsurteile, die es als zumutbar erachten, dass der Mieter über den Kinderwagen hinweggreifen bzw. den Kinderwagen beiseiteschieben muss (vergleiche z.B. AG Köln, Urteil vom 15.05.1995, Aktenzeichen 207 C 43/95).

Abwägung bei Beeinträchtigung anderer Mieter und "Rangfolge" unter den Gegenständen

Sofern das Abstellen andere Mieter beeinträchtigt (z.B. Beeinträchtigung der Zugänglichkeit, Zustellen von Briefkästen, Handläufen usw.), muss der Vermieter aktiv dagegen vorgehen und die Mieter, die unzulässig Gegenstände abstellen, abmahnen. Weiterhin gilt eine Rangfolge unter den oben genannten "bevorzugten" Gegenständen (Kinderwagen, Rollator, Rollstuhl) und den hier genannten sonstigen Gegenständen (Fahrrad, Blumenkübel, Schuhregal usw.). Wenn im Treppenhaus nur ein begrenzter Platz vorhanden ist, genießen die "bevorzugten Gegenstände" ein Vorrecht gegenüber den sonstigen Gegenständen (hierzu Flatow, Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen durch den Mieter - Treppenhäuser u.a. als Konfliktfläche, in: NZM 2007, 432, 435).

Was kann man als Mieter tun, wenn man durch das Abstellen von Gegenständen durch andere Mieter beeinträchtigt wird?

Nachdem die Rechtslage umrissen ist, soll abschließend auf konkrete Handlungsmöglichkeiten im Falle eines Streits eingegangen werden.

Während sich die meisten Veröffentlichungen und Ratgeber damit befassen, wie man als Mieter gegen ein unzulässiges Verbot seitens des Vermieters (z.B. generelles Verbot Kinderwägen abzustellen) vorgehen kann, soll hier der Frage nachgegangen werden, was man als Mieter unternehmen kann, der durch das Abstellen von Gegenständen seitens anderer Mieter unzumutbar beeinträchtigt wird, zum Beispiel weil die Treppen und Handläufe nicht mehr frei zugänglich sind.

Quelle: www.123recht.net

03/01/2018Mietverwaltung

Leitfaden: Aufgaben des Mietverwalters

Der Miet-Verwalter
Im Gegensatz zum WEG-Verwalter, dessen Tätigkeitsfeld die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist, zeichnet der Mietverwalter für die gesamte Vertretung des Haus- bzw. Wohnungseigentümers, insbesondere gegenüber dem Mieter verantwortlich. ...mehr

Gesetzliche Grundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 535 ff. BGB), das Regeln zum Verhältnis zwischen Mieter und Eigentümer klar definiert. Konkrete Aufgaben des Verwalters hingegen werden bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ausschließlich im Verwaltervertrag benannt.

Kaufmännische Aufgaben

  • Verwaltung, Verbuchung und Disponierung des Geldverkehrs
  • Überwachung der monatlichen Sollstellung der Miete
  • Bearbeitung von Lastschriftabbuchungen und Mahnverfahren
  • Rechnungskontrolle
  • Regelung von Personalangelegenheiten (z. B. Hausmeister)
  • Erstellung von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für Mieter, ggf. Mahnung dieser und Bearbeitung von Widersprüchen

 

Technische Aufgaben

  • Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser, Strom)
  • Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, einschließlich Preisanfrage, Ausschreibungen, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle, Mängelrügen, Einhaltung

 

Gewährleistungsansprüche

  • Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten, inkl. TÜV-Kontrollen und Brandschutz sowie Beachtung technischer Verordnungen
  • Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker
  • Erstattung von Schadensmeldungen gegenüber Versicherung und Verursacher
  • Einweisung Handwerker und Hausmeister
  • Schlüsselbestellungen

 

Rechtliche Aufgaben

  • Beachtung mietrechtlicher Vorschriften
  • Berücksichtigung gesetzlicher Vorschriften vom BGB bis zur StVZO
  • Abschluss bzw. Kündigung des Mietvertrages
  • Abnahme und Übergabe der Mietsache
  • Erklärung und Umsetzung von Mieterhöhungen
  • Bearbeitung von Mietminderungen
  • Abschluss von Wartungsverträgen

 

Organisatorische Aufgaben

  • Auswahl des Mieters
  • Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern
  • Verhandlung mit Behörden
  • Erstellung und Verteilung von Rundschreiben, Informationen und Aushängen
  • Beschwerdemanagement
  • Wahrnehmung von Orts- und Gerichtstermine

 

Quelle: www.vdiv.de/berufsbild/#c955

03/01/2018WEG-Verwaltung

Leitfaden: Aufgaben des WEG-Verwalters

Wohneigentumsgesetz verlangt Verwalter
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Eigentumswohnanlage ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer. ...mehr

Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist allerdings ohne den entsprechenden Vermittler – den Haus- oder Immobilienverwalter – im Regelfall nur schwer möglich. Das Gesetz schreibt die Bestellung eines Verwalters in § 20 Wohnungseigentumsgesetz vor.

Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Eigentümer notwendig
Da ein Immobilienverwalter fremdes Vermögen und Eigentum verwaltet, ist ein gegenseitiges Vertrauensverhältnis von elementarer Bedeutung. Ein Verwalter muss zuverlässig und unparteiisch sein und über geordnete Vermögensverhältnisse sowie spezielle Kenntnisse der Verwaltungstechnik, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privatrechtlicher Vorschriften verfügen. Die Rechte und Pflichten des Verwalters sind in mehreren Paragrafen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt. Weitere Aufgaben des Verwalters ergeben sich, je nach Einzelfall, aus der Gemeinschaftsordnung, der Rechtsprechung, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Verwaltervertrag sind - neben den gesetzlich vorgegebenen allgemeinen Verwalterleistungen – auch die besonderen Verwalterleistungen und die Verwaltervergütung geregelt.

Dass der Aufgabenkreis von Immobilien- bzw. Hausverwaltern breit gefächert ist, stellt sich nach außen hin kaum dar. So bekommen etwa die Eigentümer nur einen Bruchteil dessen mit, was Verwalter im täglichen Geschäft leisten. Etwas anders die Verwaltungsbeiräte, die einen erheblich besseren Einblick in die Arbeit des Verwalters haben. Aber auch ihnen bleibt das Gros der Teilleistungen verborgen:

Kaufmännische Aufgaben

  • Erstellung und Prüfung von Wirtschaftsplänen
  • Abrechnungen, inkl. Rechnungskontrolle und Belegprüfung
  • Buchführung und Prüfung aller Geldein- und -Ausgänge
  • Inkasso, Liquidationsplanung, Wirtschaftlichkeit, Rechenschaftslegung gegenüber den Eigentümern
  • Verwaltung und Disponierung des Geldverkehrs, Bearbeitung von Lastschriftabbuchungen
  • Hausgeldabrechnung inkl. monatlicher Sollstellung und Mahnwesen bei Zahlungsverzug
  • Verwaltung von Giro-, Festgeld- und Sparkonten
  • Veranlassung, bzw. Erstellung von Heizkostenabrechnungen
  • Errechnung und Anforderung von Sonderumlagen
  • Regelung von Personalangelegenheiten von Angestellten des WEG (Hausmeister, Müllbeauftragte, Verwaltungsbeiräte), einschließlich Gehaltszahlungen, Lohnbuchungen und Abführungen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, Meldung an das Finanzamt, Krankenversicherung, Sozialversicherungsträger, etc.
  • Mitwirken bei Wohnungsverkäufen

 

Technische Aufgaben

  • Überwachung von Objekten, ggf. durch regelmäßige Begehungen
  • Erfassung von Verbrauchswerten (Heizung, Wasser, Strom)
  • Planung, Vergabe, Überwachung und Abrechnung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, einschließlich Preisanfrage, Ausschreibungen, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle, Mängelrügen, Einhaltung Gewährleistungsansprüche
  • Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten, inkl. TÜV-Kontrollen und Brandschutz sowie Beachtung technischer Verordnungen (z. B. bei Rolltoren, Doppelparkern, Heizanlagen, Fahrstuhleinrichtungen, Hebe- und Lüftungsanlagen)
  • Veranlassung von Schadensbeseitigungen durch Handwerker
  • Erstattung von Schadensmeldungen gegenüber Versicherung und Verursacher
  • Versicherungsabrechnung durchführen
  • Einweisung Handwerker und Hausmeister
  • Schlüsselbestellung
  • Beauftragen von Sachverständigen
  • Entwicklung von Nutzungskonzepten

 

Rechtliche Aufgaben

  • Rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft
  • Beachten aller rechtlichen Rahmenbedingungen und Verordnungen (einschließlich AGBs, WEG, BGB, Landesbauverordnung, Betriebssicherheitsverordnung, Heizkostenverordnung, Heizanlagen- und Feueranlagenverordnung)
  • Verhandlung mit Ämtern und Beschaffung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen
  • Abschluss und Prüfung von Verträgen (Versicherungsverträge, Wartungsverträge)
  • Einleiten von Klagen bei Zahlungsrückstand
  • Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Hausgeldklagen,
  • Vertretung bei/mit Anwälten und vor Gericht
  • Rechtsdienstleistungen nach § 5 Rechtsdienstleistungsgesetz
  • Anwendung aktueller Gesetzesänderungen und Rechtsprechungen auf die WEG
  • Verhandlung und Abschluss von Wartungsverträgen

 

Organisatorische Aufgaben

  • Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern vermieteter Eigentumswohnungen
  • Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlung, einschließlich Terminabstimmung, Tagesordnung, Protokoll
  • Erstellung von Sitzungsprotokollen und Beschlussniederschriften, inkl. Versand an Eigentümer
  • Führung von Beschlusssammlungen
  • Aufstellung und Einhaltung der Hausordnung
  • Erstellung und Verteilung von Rundschreiben und Aushängen
  • Beschwerdemanagement
  • Maßnahmenentwicklung zur Fristenwahrung und zur Vermeidung von Rechtsnachteilen
  • Wahrnehmung von Orts- und Gerichtsterminen

 

Quelle: www.vdiv.de/berufsbild/#c955

03/01/2018Hausverwaltung

Leitfaden: Aufgaben eines Hausverwalters

Das Spektrum der Haus- und Immobilienverwaltung in Deutschland ist vielfältig und fußt auf unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen. Folgende Formen treuhänderischer Immobilienverwaltung sind zu unterscheiden:
...mehr

WEG-Verwaltung
Gemeinschaftseigentum umfasst das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die von der WEG gemeinschaftlich genutzt werden und nicht im Sonder- oder Wohnungseigentum stehen.
Bei der WEG-Verwaltung ist der Verwalter nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz notwendiges Organ der WEG, der diese nach außen hin vertritt. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in § 27 des Gesetzes definiert. Darin ist der Verwalter verpflichtet, getroffene Beschlüsse sowie die Hausordnung umzusetzen, Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu managen und das Vermögen einschließlich aller Rücklagen und Zahlungen zu verwalten.

Miethausverwaltung
Verwaltung von Räumen oder Gebäuden, die zu Wohnzwecken an Dritte vermietet werden. Der Verwalter ist dabei Stellvertreter des Eigentümers und koordiniert das Verhältnis zwischen Mieter und Eigentümer. Je nach Vertragsgestaltung und Umfang kann das die technische Verwaltung des Objektes (Instandhaltung und Instandsetzung) ebenso einschließen wie die Verwaltung der Mietzahlungen und die Erstellung der jährlichen Abrechnungen.

Sondereigentumsverwaltung
Als Sondereigentum werden dabei die Wohnungen innerhalb einer WEG bezeichnet, die in sich abgeschlossene Räume sind. Voraussetzung für Sondereigentum ist das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum einer WEG. Bei einer Sondereigentumsverwaltung ist der Verwalter Stellvertreter des Eigentümers und verwaltet z. B. die Vermietung der Wohnung an Dritte.

Gewerbeverwaltung
Die Gewerbeverwaltung umfasst die Verwaltung von Räumen oder Gebäuden, die nicht der wohnungswirtschaftlichen Nutzung dienen. In der Regel sind das Büro- und Verwaltungsgebäude, Kaufhäuser, Einkaufszentren, Ärztehäuser und Lagerhallen. Auch hier ist der Verwalter Stellvertreter des Eigentümers und betreut Verwendung und Vermietung der gewerblich genutzten Gebäude und Grundstücke.

Sonstige Verwaltung
Die Verwaltung und Vermietung von Garagen und Wohnheimen sowie die Verwaltung von Immobilienfonds werden als „sonstige Verwaltung“ bezeichnet.

Qualifikationen von Haus- und Immobilienverwaltern
Bis heute fehlt es an einem gesetzlich verankerten Berufsbild für Immobilienverwalter. Es gibt weder einheitliche Kriterien der Ausbildung, noch notwendige Qualifikationen und Kenntnisse als Mindestvoraussetzung zur Ausübung der Tätigkeit. Und dass, obwohl die treuhänderische Verwaltung fremden Vermögens umfassendes kaufmännisches, rechtliches und technisches Fachwissen erfordert. Darüber hinaus verlangt eine ordnungsgemäße Verwaltung, die der Maßstab für die Bestellung eines Verwalters ist, ausreichend Bonität und einen angemessenen Versicherungsschutz.

Auch die Politik hat die Dringlichkeit erkannt und sich im Koalitionsvertrag darauf verständigt, berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter einzuführen.

Was einen guten Verwalter ausmacht
Fachwissen ist wichtig, bringt aber allein keine Kunden. Eigeninitiative und Ideenreichtum sind gefragt, um dem harten Wettbewerb standzuhalten und zu Eigentümern wie Mietern ein vertrauensvolles und gewinnbringendes Verhältnis aufzubauen und nachhaltig zu festigen.
Vor allem die Mitgliedschaft in einem Berufsverband wie dem VDIV Baden-Württemberg e. V. kann Vorteile bringen, die auch Eigentümern und Mietern zu Gute kommen. Denn Voraussetzungen für eine Mitgliedschaft sind neben fundiertem Fachwissen, Professionalität in der Verwaltung und seriösem Geschäftsgebaren auch die Bereitschaft zur regelmäßigen Fort- und Weiterbildung.

Einführung von Mindestqualifikationen und Versicherungspflichten
Verwalter tragen eine enorme Verantwortung. Sie verwalten Immobilien und finanzielle Rücklagen von Eigentümern in Millionenhöhe. Zugleich sind sie neben der kaufmännischen Verwaltung auch Ansprechpartner für technische und rechtliche Fragestellungen. Sie sind damit zuständig für vielfältige Aufgabenbereiche im Wohnungseigentum.

Das erfordert jedoch umfassende Qualifikationen und Anforderungen. Ein Minimum an Fachwissen, Erfahrung und Versicherungsschutz stärkt nicht nur das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Dienstleistung der Wohnungsverwaltung. Zugleich gewährleisten Zugangsregelungen einen umfassenden Verbraucherschutz und dienen der Professionalisierung und Qualitätssteigerung.

Folgende Elemente werden als notwendige Instrumente erachtet:

  • Nachweis eines Fach- und Sachkundenachweises
  • Nachweis einer, der Tätigkeit angemessenen Ausbildung unter Berücksichtigung der Erlangung technischer, rechtlicher und buchhalterischer Befähigungen
  • Nachweis einer laufenden, einschlägigen Fort- bzw. Weiterbildung
  • Nachweis einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung (fortlaufend dem Umfang der Tätigkeit angepasst)
  • Nachweis einer Vertrauensschadenversicherung und Betriebshaftpflichtversicherung (fortlaufend dem Umfang der Tätigkeit angepasst)
  • Nachweis eines einwandfreien amtlichen Führungszeugnisses
  • Nachweis geordneter Vermögensverhältnisse (Vorlage eines Schufa-Auszugs ohne Negativ-Eintrag oder entsprechende Selbstauskunft)
  • Nachweis, wonach in den letzten 5 Jahren vor Antragstellung kein Insolvenzverfahren angemeldet wurde. Der Nachweis ist durch eine Wirtschaftsauskunft oder ggf. eine Selbstauskunft der Schufa zu erbringen. Auch eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung oder eine Erklärung des zuständigen Amtsgerichts (bzgl. Insolvenzverfahren) wäre möglich.

Für die Erteilung der Erlaubnis nach § 34i GewO soll ein Sach- und Fachkundenachweis und eine gesetzliche Versicherungspflicht (Vermögensschadenshaftplicht-, Vertrauensschadensversicherung und Berufshaftpflichtversicherung) Voraussetzung sein.

Verwaltervergütung
Verwaltung ist eine qualifizierte Dienstleistung, deren Komplexität und Umfang oft unterschätzt wird. Je nach Art der Verwaltung werden unterschiedliche Anforderungen an den Umfang dieser Tätigkeit gestellt.

Wie jede Dienstleistung wird auch hier die Leistung durch qualifizierte Mitarbeiter erbracht. Das Entgelt bestimmt sich daher durch die erwartete Güte und den Leistungsumfang. Wer eine umfassende und nachhaltige Verwaltung seines Vermögens erwartet, sollte bei der Wahl des Verwalters nicht den Preis als ausschlaggebendes Kriterium anführen. Auch ein Preisvergleich verschiedener Anbieter ohne die zugrundeliegenden Leistungen genau zu berücksichtigen ist nur schwer möglich.
Die Entgelte für Verwalter variieren je nach Umfang des Leistungspaketes und Größe der Wohnanlage, bzw. Anzahl der zu betreuenden Wohneinheiten (WE).

Vergütung WEG-Verwaltung
In der WEG-Verwaltung steht das Gemeinschaftseigentum und das Vermögen der WEG im Mittelpunkt. Die Grundleistungen sind durch das Wohnungseigentumsgesetz definiert und werden im Verwaltervertrag konkretisiert. Zusätzliche Leistungen wie etwa die Durchführung außerordentlicher Eigentümerversammlungen oder die Betreuung großer Sanierungsmaßnahmen stellen Leistungen dar, die in der Regel gesondert honoriert werden.

Vergütung Miet- und Sondereigentumsverwaltung
In der Miet- und Sondereigentumsverwaltung ist das Inkasso der Miete und die Betreuung der Mieter zu leisten. Der Umfang der Dienstleistungen wird durch den Verwaltervertrag geregelt. Gesetzliche Vorgaben zur Mietverwaltung gibt es anders als bei der WEG-Verwaltung nicht.
Für die Verwaltung von Mietshäusern zahlen Eigentümer im Schnitt je nach Region und Größe der Anlage zwischen 17,50 Euro und 25 Euro netto pro Einheit und Monat. In der Praxis ist auch eine prozentuale Vergütung angelehnt an die Miete üblich. Die Verwaltervergütung beläuft sich dann auf durchschnittlich 4,5 % bis 5,5 %.
Für die Verwaltung vermieteter Eigentumswohnungen, die so genannte Sondereigentumsverwaltung, liegen die durchschnittlichen Entgelte je nach Region zwischen 18,50 Euro und 26 Euro netto pro Einheit und Monat. Bei einer prozentualen Vergütung sind zwischen 4,5 % und 6 % der Miete realistisch.
Für VDIV-Mitglieder sind kostenfreie Musterverwalterverträge im internen Downloadbereich bereitgestellt. ⇒ hier eine Verlinkung in den internen Bereich mit Anmeldung vornehmen

Der Bildungsweg zum professionellen Haus- und Immobilienverwalter
Formelle Qualifikationsvorschriften für die Ausbildung in der Immobilienverwaltung gibt es nicht. Wer in Deutschland das Tätigkeitsfeld des Immobilienverwalters aktiv ansteuert, kommt über kleine Umwege dennoch ans Ziel.

Von der Pike auf gelernt: der klassische Ausbildungsweg
In der Immobilienverwaltung kann es von Vorteil sein, den klassischen Ausbildungsweg zu wählen und eine Lehre in einem Ausbildungsbetrieb zu absolvieren. Empfehlenswert ist die anerkannte Berufsausbildung zur/m Immobilienkauffrau/-mann. Die bundesweit geregelte dreijährige Ausbildung findet sowohl in der Haus- und Immobilienverwaltung als auch in der Berufsschule statt. Da die meisten Immobilienverwaltungen jedoch kleine Unternehmen sind und wenige Angestellten haben, sind Ausbildungsplätze rar.

Zusätzlich zur Ausbildung zur/m Immobilienkauffrau/-mann besteht in einigen Regionen Deutschlands (insbesondere in Baden-Württemberg) die Möglichkeit der Zusatzqualifikation zum/r Immobilienassistent/in. Mit einer Hochschulreife führt diese doppelt qualifizierende Erstausbildung zum Abschluss als Immobilienkaufmann/-frau und parallel zum Abschluss als Immobilienassistent/in. Die zweijährige Ausbildung wird an einem Berufskolleg und im Ausbildungsbetrieb durchgeführt.

Quelle: www.vdiv.de/berufsbild/#c955